1. Compras exentas de IVA:
– Las segundas y posteriores entregas de inmuebles están exentas de IVA.
– En este caso, se paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía entre el 6% y el 11% según la comunidad autónoma.
– El ITP no es deducible, lo que incrementa el coste de compra.
2. Para alquilar con IVA:
– Si el local se va a alquilar con IVA, se puede acordar con el vendedor renunciar a la exención y tributar por IVA en lugar de ITP.
– La renuncia es viable si el comprador utilizará el inmueble en una actividad que permita deducir el IVA soportado.
– En este escenario, el vendedor factura la venta sin IVA, y el comprador debe autorrepercutirse el IVA aplicable (21% del precio de venta), que luego puede deducir.
3. Efectos de la renuncia a la exención:
– Solo se paga el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía entre el 1.5% y el 2.5% del valor del inmueble.
– Generalmente, es mejor renunciar a la exención del IVA para evitar el ITP, aunque en algunas comunidades autónomas con ITP reducido, puede ser más beneficioso no renunciar.
4. Constitución de una comunidad de bienes:
– Al adquirir el inmueble proindiviso, usted y su cónyuge forman una comunidad de bienes (CB), que será el sujeto pasivo del IVA.
– La CB necesita un CIF y debe solicitar que las facturas se emitan a su nombre.
– La CB debe facturar y repercutir el IVA correspondiente.
Ejemplo:
– Comprar un inmueble usado por 200,000 euros con un ITP del 8% y AJD del 2% podría ahorrar 12,000 euros si se renuncia a la exención del IVA.
– Comparación de costes fiscales con y sin renuncia muestra que la renuncia puede resultar en un ahorro significativo.
6. ITP-TPO reducido:
– Algunas comunidades autónomas ofrecen un ITP reducido para aquellos que pueden renunciar a la exención del IVA pero deciden no hacerlo.
– Se recomienda verificar si esta opción es más conveniente según la situación particular del comprador.
Para mas información visita el enlace de la Agencia Tributaria: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/manual-iva-2021/capitulo-3-entregas-bienes-servicios-profesionales/entregas-bienes-servic-realizadas-empresarios-profesionales/operaciones-exentas/exenciones-operaciones-interiores/exenciones-inmobiliarias.html
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